Geçen aylarda konkordato ilan eden büyük AVM’lerden sonra gözler diğerlerine çevrildi. Bir nevi kriz göstergesi olarak görülen AVM’ler, doluluklarına rağmen neden kapanıyorlar? Yeni kapanma haberleri gelir mi?
AVM’ler artık hayatımızda sadece alışveriş değil birer yaşam merkezi oldu. Yeme-içme, sosyalleşme ve kültür merkezleri de artık AVM’lerin içinde yar aldığından vakit geçirmek için yazın soğuk, kışın sıcak alanlar olarak tercih ediliyor.
Son yıllarda ekonomide yaşananlarda da AVM’lerin dolu olması bir canlılık göstergesi ve krize karşı argüman olarak kullanılıyordu. Ancak geçen aylarda Hollanda merkezli Multi Development portföyünde bulunan 9 AVM’nin Türkiye’de konkordato talebinde bulunduğunu görmüştük.
Gayet canlı ve dolu olan bu AVM’lerin zor durumda olduğunun ortaya çıkması ise gözleri diğer borçlu AVM’lere döndürdü.
Ekonomim’den Yener Karadeniz haberinde, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Türkiye’de 447 AVM olduğunu söylerken, bankaların kontrolünde olan AVM sayısının ise 60-70 seviyesinde olduğunu açıkladı.
AVM’lerin zor durumda olmasında ana etkenin kiraların dövizden TL’ye çevrilmesiyle pandemi sonrası kurdaki artışla 8 milyar dolar seviyesinde olan döviz borçların çevrilememesi olarak görülüyor.
AYD Başkanı Şapkacı, 447 AVM’nin bulunduğunu belirterek, bankaların kontrolüne geçen 60-70 AVM’nin ise büyük çaplı AVM’ler ağırlıklı olduğunu belirtti.
Oranlara bakıldığında sektörde faaliyet gösteren 6 AVM’den birinin konkordatoyu bir seçenek olarak değerlendirebileceği görülürken, AVM’lerin güncel borçları 10-12 milyar dolar ve yaklaşık yüzde 80’i de döviz üzerinden alınan kredilerden oluşuyor.
TL gelirler nedeniyle bu borçları döndürülmek AVM yönetimlerini zorluyor.
Bankaların yapıcı yaklaşım sergilemediğini belirten Şapkacı, başka bir çözüm yolu olarak kira rejiminde konut ve ticari kira ayrımı olması gerektiğini belirtti.
Kiralarda dövize geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme gelmesi gerektiğini belirten Şapkacı, sektörün 2,1 milyon kişiye doğrudan ve dolaylı istihdam sağladığını yaşanan sorunların istihdam ve enflasyonla mücadelede sıkıntı yaratabileceğini de vurguladı.
AVM yatırımlarının hızı azalırken, ihtiyaç duyulan bölgelerde ve görece daha küçük AVM’lerin açıldığı görülüyor.
Konkordato komiserliği ve avukatlığı yapan İstanbul Üniversitesi Öğretim Görevlisi Dr.Türkay Özdemir’in açıklamalarına göre, e-ticaretin yaygınlaşmasıyla fiziksel talepte zayıflama AVM’ler üzerinde etkili oldu. Kira artışlarının enflasyona uyumlu olmadığını ve 2013-2014 yıllarında döviz kredilerin yüzde 13-14 oranlarında faizle alınmış olmasının kur 8 TL’ye gittiğinde yüzde 6-7’ye çekilmesinin de fayda sağlamadığını belirtti.
Otel dışında gayrimenkul yatırım şirketlerinin çok önemli bir kısmında sıkıntı olduğunu belirten Özdemir, AVM’de sorunun daha büyük olduğunu iletti. Konkordato başvurularının artabileceğini belirten Özdemir, bankanın yönetimde ya da çatısı altında olan AVM’lerin de konkordato talep edebileceğini belirtti.
Dolu olan AVM’ler nasıl batıyor?
Aynı konuya ‘nasıl?’ şeklinde bakan Birgün’den Ozan Gündoğdu da, AVM’lerin tıklım tıklım olmasının nasıl teker teker icralık olduklarıyla çelişkisine değinirken, yukarıdaki haberi referans alarak soruyor: ‘Peki neden?’
“Çarklar nerede tıkanıyor da tıklım tıklım görünen AVM’ler borçlarını ödeyemiyor?”
Bir AVM’nin nasıl açıldığına yönelik süreci 3 adımda şu şekilde özetliyor:
1. Yerel yönetiminin imar komisyonu ya da Şehircilik Bakanlığı’ndan izin alınıyor. ‘Biri olmadı diğeri’ diyerek aracıların komisyonlarına ve ‘avantalara’ değiniyor.
2. AVM için finansman yönetiminin aynı şekilde olduğunu ve bankadan kredi çekildiğini ileterek, çekilen kredinin taşeron müteahhite verildiğini iletiyor. Müteahhit de AVM inşaatını yapıyor.
3. Sıra bankadan çekilen kredinin nasıl ödeneceğine geliyor. Dükkan kiraları AVM’nin inşaatı ve diğer maliyetleri için alınan kredilere tahsis ediliyor. Kısaca kredinin teminatı, AVM’nin kira geliri oluyor. Kiraların krediyi ödemesi yaklaşık 8-10 yıl sürüyor.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) verilerine göre 2002’de 14 olan AVM sayısının, 2012’de 264’e yükseldi.
Kredilerin yüzde 80’i döviz cinsinden olurken, dükkanların da kiraları da dövize endeksliydi. Döviz kurundaki istikrarlı seyir 2000-2010 süreçlerinde AVM yatırımcılarının neredeyse elini cebine atmadan AVM sahibi olduğu görülüyor.
Gündoğdu, ‘Bundan 10 küsur yıl önceki şartlar AVM yatırımcısı için gerçek olamayacak kadar güzeldir. Ancak işler Türk Lirası’nın istikrarını kaybetmesiyle bozulacaktır’ diyor.
2014 yılında yükselişe geçen kurlarla kiralar sert şekilde artarken, 2018’deki kur şokuyla AVM’lerdeki kira kontratları döviz yasaklanarak TL’ye dönüyor.
“TL gelirine karşın döviz gideri, AVM yatırımcılarının nakit dengesini alt üst eder” ancak döviz kredilerin 2019-2023 arasında da düşük faizli olması borcun döndürülmesini sağlıyor.
Pandemiyle birlikte e-ticaretin yükselişi ve alım gücündeki düşüşün hızlanması ucuz finansmanla ‘yüzdürülmeyi’ sağlasa da Haziran 2023’te yükselişe geçen faizlerle sorun baş gösteriyor.
Gündoğdu son olarak tabloyu kendi ifadeleriyle şu şekilde çiziyor:
Hem tüketiciler bireysel kredi kartlarını daha dikkatli kullanır hem de düşük faizli krediler yüksek faizle yapılandırılınca, finansman maliyeti nakit dengesini yeniden bozar. Kuru kalabalık içinde Arap turistlere hizmet veren dükkanlar kiralarını ödemekte zorlanınca, AVM sahipleri de kredilerini ödeyemez hale gelir. Sonuç, tıklım tıklım AVM’ler teker teker bankaların eline geçer.
