Türkiye’de yaşayanlar için ev sahibi olmak dünyanın birçok ülkesindeki insanlara göre çok daha öncelikli bir ihtiyaç. Evlenenler, iş hayatına başlayanlar önce ‘başımı sokacak bir ev almalıyım’ der, ya da aile büyükleri buna teşvik eder… Ancak rakamlar gösteriyor ki, ev sahibi olmayı herkes istese de, alanların sayısı giderek geriliyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ‘oturulan konuta sahip olanların oranı’ 2023 yılında yüzde 56.2 oldu. Böylece, 2014 yılındaki yüzde 61.1 oranından sonra, 9 yıldır ev sahipliği oranının her yıl gerilediği görüldü.
NEDEN GERİLİYOR?
Peki ev sahipliği neden geriliyor? Bu soruya yanıt veren Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, krediye erişim sorunu ve yüksek faiz oranlarına dikkat çekti. “Toplam konut satışı içinde banka kredili satışın payı yüzde 40’lardan yüzde 30’lara ve şimdi de yüzde 15 seviyesine düştü. Hatta 2023’ün son aylarında yüzde 4-5 bandına kadar geriledi” diyen Kumova şöyle devam etti: “Dünyada konut edinimi hükümetlerce teşvik ediliyor. Bizde de ev sahibi olmayanlar için uygun oranlı kredi imkânı sunulmazsa ev sahipliği oranı ne yazık ki düşmeye devam edecektir.”
FİYATLARI DÜŞÜRECEK ÜRETİM MODELİ
Gerilemedeki bir diğer önemli etkenin fiyatlar olduğunu dile getiren Ramadan Kumova, “Konutu lüks, üst, orta, orta altı ve sosyal konut olarak beş segmentte ele alalım. Biz son üç segmente üretimde sorun yaşıyoruz. Arsa bedeli konut fiyatlarını ciddi anlamda yukarı çekiyor. Türkiye’de arsa maliyeti dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Bizde yüzde 50 olan pay, dünyada ortalama yüzde 15. Arsayı ucuzlatmadan konut fiyatını düşürmek de mümkün değil. İşte bu nedenle yeni modeller uygulanmalı. Kamuya ait arsalarda, dünyadaki arsa maliyetlerine yakın oranlarla ve sadece erişilebilir fiyatlı konut üretmek şartıyla kamu-özel sektör işbirliğini öneriyoruz. Bu şekilde fiyatlar yüzde 40 düşer ve ev sahipliği de artar” ifadelerini kullandı.
SAĞLIKLI ORAN YÜZDE 70-80
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut sahipliği düşüşündeki temel etkenleri şöyle özetledi: Konuta erişim sorunu, kentsel dönüşüm nedeniyle geçici kiracı olma durumu, deprem felaketleri, yurtdışına göçler, ekonomik nedenlerle ev birleşmeleri. Türkiye’de bir dönem dünya ortalamasına yakın olan ev sahipliği oranının hızla gerilediğini söyleyen Çekici, dünyada kabul gören sağlıklı oranın yüzde 70-80 olduğunu ve Türkiye’nin bunun çok gerisine düştüğünü kaydetti.
‘TAKSİTLER GELİRİN 3’TE BİRİ OLMALI’
“Erişilebilir fiyatlı konut üretmek zorundayız” diyen GYODER Başkanı Çekici şunları söyledi: “Orta üstü segmente konut üretimini bir yana koyalım, bizim bunun altındaki segmentler için çözüm bulmamız lazım. Yani 3-4 milyon liranın altında konut üretilmeli. Bir aile, hane gelirinin üçte birini konut taksitine ayırmalı. Oysa bugün bu oran yüzde 65’e çıktı. İstanbul bunun çok ötesinde, 3-4 kişi çalışsa da taksitler ödenmeyecek durumda. Fiyatları düşürmenin tek yolu da arsa maliyetini düşürmek. Kamunun elindeki arsaların özel sektör işbirliği ile değerlendirilmesini öneriyoruz. Bu yolla uygun fiyatlı kiralık konut üretilip barınma sorununu çözebilir, projelerdeki evlerin bir kısmı uygun şartlarda satarak da ev sahipliğini arttırabiliriz. Arsa sorununu çözmeden mevcut tabloyu tersine çevirmemiz imkânsız.”
KİRALIK ARZ UYARISI
Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17.5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 oldu. Ancak öncesindeki üç yılda satışlar 1.5 milyona yakın seyretti. Konutta satış rekorları kırılırken, ev sahipliği oranı geriledi. Çünkü konut popüler bir yatırım aracıydı ve zaten evi olanlar ev aldı. Bu durumun olumlu yanı ise şu oldu; yatırımcı aldığı evi kiraya verdiği için kira arzı desteklendi. Şimdilerde ise artan fiyat ve yüksek faiz oranları nedeniyle ihtiyacı olan konut alamazken, yatırımcı da getirilen kredi kısıtlamaları nedeniyle piyasadan çekiliyor. “Kiralık arzının artması için yatırımcının ev alması şart” diyen uzmanlar, önümüzdeki yıllarda kiralık arzında düşüşün süreceğini öngörüyor. “Düşen arz da kira artışını tetikler” uyarısı yapılıyor.
